庆城县法院一案例荣获全国法院系统2019年度优秀案例

近日，由最高人民法院主办，中国应用法学研究所承办的全国法院系统2019年度优秀案例分析评选活动结果公布。经30余位资深法官和法学专家复评、终评，共评选出案件办得好、案例写得好、社会效果好的获奖案例479篇。庆阳市庆城县法院1篇案例荣获“全国法院系统2019年度优秀案例分析评选活动”优秀奖。

 

优秀案例

 

蔡光明诉庆城县明珠房地产开发有限公司、盖龙商品房买卖合同纠纷案

 

——开发商对房屋地基下沉所导致损害赔偿责任的承担认定

 

编写人：庆城县人民法院    王晓强 李瑞媛

 

内容摘要

 

普通的框架式商用住宅楼，开发商在建造时就应保证该住宅楼在正常的合理使用年限即50年内能正常居住使用，包括对楼房的基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程质量的保证。本案所涉住宅楼的回填场地系自重湿陷性黄土场地，在建造时就存在地基不均匀的特殊情况，明珠公司、盖龙作为开发商与出卖人，在建造住宅楼时未将该特殊性考虑在内并作出充分完善的加固防范处理措施，地基处理低于相应标准，存在明显过错，导致房屋部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，所出售的房屋在合理使用年限内出现地基下沉、墙体裂缝的现象，成为局部危房，则开发商与出卖人在保修期限内，应对产生的相关质量问题及造成的损失承担责任。

 

蔡光明诉庆城县明珠房地产开发有限公司、盖龙商品房买卖合同纠纷案

 

——开发商对房屋地基下沉所导致损害赔偿责任的承担认定

 

关键词：房屋质量保证 地基下沉 损害赔偿责任

 

裁判要旨

 

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于房屋毁损、灭失的风险转移问题，系指房屋受地震、水火灾、战争等不可抗力因素造成的风险，而不是指房屋内在的质量问题，房屋虽已交付买受人居住使用，但房屋内在质量问题非因不可抗力引起的风险，不随房屋交付使用而转移；

 

 

 

二、根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；”中华人民共和国建设部发布的《住宅建筑规范》规定普通房屋的设计使用年限应不少于50年，本案开发商在建造时就应保证该住宅楼在正常的合理使用年限即50年内能正常居住使用，包括对楼房的基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程质量的保证；

 

三、明珠公司与盖龙签订的《房地产开发资质挂靠协议》系明珠公司所提供格式合同，其中所作“乙方（盖龙）独立承担安全生产责任；独立承担开发建设过程中可能出现的工伤事故及附带经济责任。乙方独立承担与本项目开发建设有关的其他法律或经济责任。甲方（明珠公司）对此不负任何连带责任。”及“乙方对龙凤苑住宅小区项目项下的产品（如出售的房产等）独立承担质量保证责任。”等类似约定，为明珠公司免除其责任、加重盖龙责任的条款，该格式条款的约定应属无效。开发商明珠公司作为出卖人在商品房买卖合同上加盖公司印章，足以证明明珠公司系商品房买卖合同一方当事人，对于所造成的房屋质量损失应与实际开发商盖龙承担连带赔偿责任；

 

四、房屋的重置费用指房屋在估价时重新建造与旧有建筑物的建筑技术、工艺水平、建材价格、人工及运输费用等因素相同或相似的情况下，重新构建与原有房屋具有同等效用、状态的建筑物所必要的费用，包含重新购置房屋所必须支出的地皮费用；

 

五、本案原告以其与出卖人签订的商品房买卖合同为依据要求出卖人在房屋的合理使用年限内承担房屋质量问题，而非以存在侵权行为为由主张财产损害赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，当违约责任和侵权责任竞合时，当事人有权选择依照法律规定要求对方承担违约责任或者侵权责任的权利。

 

相关法条

 

《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

 

案件索引：甘肃省庆阳市庆城县人民法院（2018）甘1021民初1101号（2018年12月17日）

 

基本案情

 

2007年4月12日，盖龙与庆城县明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）签订《房地产开发资质挂靠协议》，约定盖龙以明珠公司名义进行龙凤苑住宅小区的项目投标、房屋开发建设及施工等活动。后盖龙将承包的龙凤苑小区E#商住楼发包给庆阳市建筑安装工程有限责任公司施工，并于2008年10月竣工，该楼房共建成六层、三个单元，其中第一层为商业用房，二至六层为住宅用房，住宅房屋共30套。2008年5月19日蔡光明与明珠公司签订房屋买卖合同，约定蔡光明购买龙凤苑小区E#3单元2层202室建筑面积为95.69m2的房屋一套，盖龙以明珠公司的名义向蔡光明收取水暖电接口费、报户费及购房款，之后盖龙出具加盖明珠公司第二项目部印章的收款收据，并向蔡光明交付房屋。随后蔡光明对所购房屋进行地面铺瓷砖、粉墙、吊顶等装修，装修完毕后居住使用。2011年，该房屋地基基础开始下沉，墙体出现大量裂缝，蔡光明及其他业主便向盖龙及明珠公司进行了积极反映。2012年6月14日，龙凤苑小区E#商住楼在庆城县城建局完成工程竣工验收备案。2014年6月，在业主的要求下，盖龙委托甘肃省建筑科学研究院对龙凤苑小区E#住宅楼进行安全性检测鉴定，2014年7月22日，甘肃省建筑科学研究院根据检测结果及计算复核，作出以下综合判断“1.该住宅楼的结构安全性评级为Csu级；2.该建筑物场地位于人工回填区与自然沟壑交接地段，经人工堆填整平，为大面积填方区，属欠固结土，且地基处理深度不满足现行规范要求，积水渗入使建筑物基础下部地基土产生湿陷变形，导致地基下沉、墙体裂缝等危害；3.该建筑物目前已出现地基基础不均匀沉降、墙体裂缝等危害，相邻柱基的沉降差已超出现行国家规范的要求，建议进行监控，有异常应立即疏散住户并研究处理。” 2015年10月9日，经龙凤苑小区E#楼住户与盖龙、庆城县住房和城乡建设局三方进行协商后，共同委托甘肃省土木工程科学研究院（以下简称土木工程研究院）再次对该住宅楼进行鉴定，鉴定内容主要为对该住宅楼地基下沉、墙体裂缝产生的原因进行检测及评价该住宅楼的现状，经检测鉴定后，土木工程研究院的鉴定结论及建议为：“（一）E#商住楼安全性评为Csu级，即其安全性不符合规范要求，显著影响整体承载，应采取措施，且有少数构件必须立即采取措施。（二）造成E#商住楼楼地基下沉、墙体裂缝的主要原因是1、该场地为大厚度填土场地，回填厚度差异大，密实度及湿陷性不均一，为不均一地基，地基处理标准偏低。2、该楼北侧中间地段地基土含水率较高、湿陷下沉造成的。（三）建议对E#商住楼进行监测，对各种管网进行定期检查，做好防排水措施。……（四）考虑到E#商住楼地基存在严重的“先天不足”和安全隐患，地基加固处理的难度较大。若要进行全面加固处理，应先对地基基础进行加固处理，……”2018年3月21日，蔡光明向本院提起诉讼，同时提出房屋价格鉴定申请，经人民法院委托兰州立正价格评估咨询有限责任公司（以下简称立正价格评估公司）对其所有的龙凤苑小区E#3单元3层202室住宅楼的重置费用和装修价格进行鉴定评估，鉴定结论为重置费用478450元、房屋装修费57420元，共计535870元。蔡光明以此为据要求解除双方签订的商品房买卖合同，由明珠公司、盖龙赔偿其房屋重置费和房屋装修费共计535870元，并承担其另行购置房屋过渡期间的费用10000元。

 

裁判结果

 

甘肃省庆阳市庆城县人民法院于2018年12月17日作出（2018）甘1021民初1101号民事判决：

 

一、解除蔡光明与庆城县明珠房地产开发有限责任公司、盖龙签订的商品房买卖合同；

 

二、庆城县明珠房地产开发有限责任公司、盖龙于判决生效后三十日内向蔡光明赔偿房屋重置费用478450元、房屋装修费57420元，共计535870元；

 

三、驳回蔡光明的其他诉讼请求。

 

案件受理费8972元，鉴定费3500元，由庆城县明珠房地产开发有限责任公司、盖龙负担案件受理费8807元及鉴定费3500元，共计12307元，蔡光明负担案件受理费165元。

 

裁判理由

 

法院生效判决认为：关于明珠公司、盖龙作为龙凤苑小区E#住宅楼开发商一方是否对楼房出现的地基下沉、墙体裂缝所导致的损失负有过错并承担赔偿责任。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于房屋毁损、灭失的风险转移问题，系指房屋受地震、水火灾、战争等不可抗力因素造成的风险，而不是指房屋内在的质量问题，被告所作房屋已交付买受人使用故而风险已移交买受人承担的辩解意见在本案中无适用的事实根据，不予采信。其次，根据《建设工程质量管理条例》及中华人民共和国建设部发布的《住宅建筑规范》的相关规定，龙凤苑小区E#住宅楼作为普通的框架式商用住宅楼，设计使用年限应不少于50年，则开发商在建造时就应保证该住宅楼在正常的合理使用年限即50年内能正常居住使用，包括对楼房的基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程质量的保证。但鉴定报告判断该住宅楼安全性为Csu级，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》的规定解释，即该房屋部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，属局部危房。同时根据土木工程科学研究院所出具鉴定报告对地基下沉、墙体裂缝原因的分析，能够看出开发商在建造时未将该回填土地地基的特殊性考虑在内并作出充分完善的加固防范处理措施，地基处理低于相应标准，存在明显过错。故开发商与出卖人在保修期限内，应对产生的相关质量问题及造成的损失承担责任。再次，明珠公司与盖龙签订的《房地产开发资质挂靠协议》系明珠公司所提供格式合同，所作约定为明珠公司免除其责任、加重盖龙责任的条款，应属无效。且在双方签订的商品房买卖合同中，明珠公司作为出卖人加盖公司印章，盖龙在明珠公司委托代理人处签字，结合当事人陈述及其他证据，足以证明明珠公司系商品房买卖合同一方当事人，对于所造成的房屋质量损失应与实际开发商盖龙共同承担赔偿责任。本案买受人购买房屋用于居住使用的主要目的因该质量问题已完全不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”之规定，其诉请解除与二被告签订的商品房买卖合同并赔偿损失，合法有据，予以支持。综上所述，明珠公司、盖龙应对龙凤苑小区E#住宅楼出现的地基下沉、墙体裂缝所导致的损失向原告进行赔偿，具体数额应以立正价格评估公司出具的价格鉴定结论书为准，应向蔡光明赔偿房屋重置费用478450元、房屋装修费57420元，共计535870元。对于原告所诉请房屋过渡期间的费用10000元，本院认为在所购房屋不适宜居住之后，各住户根据自身不同情况对于另行支出住房花费的需求不尽相同，原告对于该笔损失费用的产生是否为必需、是否实际发生及相关的计算方法，未提交明确证据加以证明，予以驳回。

 

案例注解

 

1.原告以其与出卖人签订的商品房买卖合同为依据要求出卖人在房屋的合理使用年限内承担房屋质量问题，而非以存在侵权行为为由主张财产损害赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，当违约责任和侵权责任竞合时，当事人有权选择依照法律规定要求对方承担违约责任或者侵权责任的权利，人民法院应按照原告的诉讼请求进行审理。

 

2.房屋的重置费用指房屋在估价时重新建造与旧有建筑物的建筑技术、工艺水平、建材价格、人工及运输费用等因素相同或相似的情况下，重新构建与原有房屋具有同等效用、状态的建筑物所必要的费用，包含重新购置房屋所必须支出的地皮费用，故立正价格评估公司所出具的鉴定结论对于房屋重置费用的评估应为合理费用。

 

在本案处理过程中，合议庭充分考虑了该案牵涉民生利益的特殊性，集中审理，迅速裁判，所作法律文书格式规范、要项齐备，事实叙写明确具体，证据列举全面准确，焦点揭示简明扼要，论理阐述层次分明、说理透彻，行文严谨流畅，遵循了引据叙事、由事而法的逻辑顺序，使客观事实和法律事实相统一，宣判后原、被告均未上诉，社会各界对审理结果给予了充分肯定和高度评价，实现了法律效果与社会效果的契合。